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发布日期: 2021年04月08日
借名买房,出借人“翻脸”了

  王浩公

  事件介绍

  事情要从7年多前说起。2013年7月,家住四川凉山州的李某到邛崃市游玩,发现这个地方比较宜居,遂产生了在此处置业的想法,家住当地的朋友文某也比较支持。随后,李某在文某的陪同下,看了邛崃市城区出售的各大楼盘,最终选择了邛崃城区靠近南河的一个楼盘。

  要买房的时候,李某才发现麻烦一大堆:手上现款不足以全额支付购房款,从凉山州到邛崃交通不便,工作忙没时间签订购房合同、办理银行贷款……该楼盘售楼部工作人员告诉李某,可以找一个邛崃当地有购房指标且靠得住的熟人,借用其名义代为签订购房合同、办理住房按揭手续等事项,等到李某方便的时候再办理过户手续。

  受李某所托,文某找到了自己的朋友白某,希望其能以自己的名义抽时间帮李某办理一下购房的相关手续。朋友的朋友就是自己的朋友,再加上李某也答应了要给自己一点辛苦费,白某二话没说就应承了下来。

  借名购房这事一敲定,李某就向房地产开发商支付了购房定金。回到凉山州后,李某第一时间就将这套房子的首付款10余万元通过银行转账的方式转给了文某。收到李某转款后,文某和白某很快就向开发商支付了首付款,并以白某的名义办理了按揭贷款。按揭贷款手续办下来后,李某就把每月购房银行按揭贷款委托扣款账户由白某变更为自己。从开始偿还银行按揭款直至发生纠纷,李某一直支付该房屋每月银行按揭贷款。

  2014年3月28日,在文某的见证下,李某与白某签订了协议,协议明确约定,李某借白某之名购房,房屋属于李某所有,白某具有协助过户义务。

  一直到2019年,李某、文某和白某之间都相处非常融洽。每次李某到邛崃,三家人都会一起小聚,李某也经常会给白某带一些凉山土特产表示感谢。

  2019年年底,李某打算将该套房屋过户到自己名下,遂找到白某,希望其协助自己过户。而白某则以自己工作忙为由,没有配合。此后,李某多次找白某配合过户都被拒绝,就连文某出面也被白某拒绝。

  自己花钱买的房子,对方却“翻脸”了,竟然不能过户到自己名下,这让李某很生气。2020年6月,李某以所有权确认纠纷为案由,一纸诉状将白某起诉至邛崃市法院,要求法院确认诉争房屋归自己所有,并要求白某履行房屋过户义务。

  法院审理

  审理过程中,原、被告双方及第三人文某对于李某以白某的名义购房一事均无异议。法院审理认为,虽然诉争房屋登记在被告白某名下,但系由原告借被告的名义购买,原告支付首付款并偿还贷款,且实际使用,该房屋所有权应属原告所有。但被告白某提出,在以自己名义帮李某购买房屋的过程中,自己也出了很多力,且这套房的市值已经上涨,希望李某能够给予自己一些辛苦补偿费。

  找到原、被告双方的争议点后,主审法官采用调解的方式办理该案,最终促使双方当事人自愿达成协议。协议主要内容为:李某自愿补偿白某1.2万元;白某协助李某将该房屋的不动产权证转移登记在李某名下;李某自愿放弃其他诉讼请求。

  律师说法

  近年来,某些购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的,借用他人名义购房和办理产权登记。

  民法典实施前,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》明确指出:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权,但可提起合同之诉,要求登记权利人为其办理房屋过户手续。

  民法典正式实施后,买受人之前买房并非为规避限购政策而借名,基于法不溯及既往的法治原则,后续限购政策调整并不影响其借名买房协议主张过户。即使确实需要借用他人资格享受某种购房优惠等,也应以遵守国家政策和相关法律法规为原则。