陈凌云

　　人口老龄化是贯穿我国21世纪的基本国情。1月7日，《中共中央、国务院关于深化养老服务改革发展的意见》提出“优化居家为基础”。中国目前家庭结构多元，人口平均寿命不断延长，老年人需要更多的资金支持养老的精神生活以及医疗服务需求，这既符合中国家庭传统养老习惯，也符合当代中国银发经济发展目标。房屋作为家庭生活载体，也是家庭的重要资产，而家是凝聚在房屋之上的无价情感和精神，让中国老人兼得房屋的居住利益与经济利益，是中国银发经济发展的重要途径。事实上，现行法律体系已为“居家养老”为基础的“以房养老”提供了可以适用于不同层次，满足不同人群的养老制度支持。

　　住房反向抵押：独身老人、空巢家庭的最佳选择。住房反向抵押金融产品，是指老年人为了提高生活质量，在不转让房产的情况下，将房屋抵押给金融机构以获得养老金。金融机构根据抵押房产的价值和老年人的健康状况、年龄等，综合评价后确定其给付老人的养老金数额，可一次性支付，也可分期支付，待老人去世时金融机构将房产拍卖，并就所得房款优先受偿，若有余款，则由老人的继承人继承。2013年至2018年期间，国家实施了一系列推动住房反向抵押保险产品的政策，2015年3月幸福人寿的首款反向抵押保险产品“幸福房来宝A款”上市，投保人须为60至85周岁的老人，保险公司承担房价下跌和长寿给付风险，并且不参与房屋增值的收益分配。住房反向抵押保险产品更适合独身、空巢家庭等无须考虑继承问题的老年人，受众小，主要原因是抵押房屋的价格、投保人的寿命以及中国家庭房产继承习惯等因素导致保险公司所承担的风险较高。加之保险合同条款较为苛刻，保费较高，若未来加强金融监管，谨防私人公司利用“以房养老”的噱头行诈骗事实，住房反向抵押不失为通过盘活房产满足老年人更多养老需求的途径。

　　不动产信托：高净值老龄者的资产管理方式。不动产信托是将房屋的所有权转让给信托公司（受托人），但该不动产与信托公司财产独立，信托公司按照委托人的指示管理不动产，并将受益分配给受益人，同时房屋的所有人可以作为受益人。房屋作为不动产信托财产，既独立于原所有权人，也独立于信托公司，具有明显避险功能。2001年《中华人民共和国信托法》实施，有关信托财产一章并没有限制不动产作为信托财产，并且按照信托法规定，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力，但是信托法并没有规定如何登记。2024年，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，明确北京辖内信托公司可以按照《通知》，将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，目的是保护非交易性过户，明确了不动产信托财产独立于信托公司财产。不动产信托在养老领域亦有适用空间，充分利用信托财产与家庭财产相独立的特点，为整个家庭，尤其是家庭成员中的老人、妇女和儿童提供安全稳定的生活保障，不受房屋所有权人破产、健康等意外状况的影响。

　　居住权：适用于不同收入老龄者的以房养老选择。住房反向抵押和不动产信托并不能覆盖不同经济条件的老年人，但是民法典为不同收入老龄者创造了更广泛的以房养老途径。民法典通过专章规定了居住权制度。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同、遗嘱、裁判的方式，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利，包括确定期限和终身享有两种情形，其性质属于用益物权 ，不登记不发生法律效力。居住权最大的特点是与房屋所有权共命运，即房屋的所有权流转于何处，居住权始终与其同在，并且优先于所有权人对房屋进行利用。居住权具有广泛的适用空间，有利于解决家庭养老问题。其一，在父母为子女出资购房的情形中，通常推定父母的出资行为为赠与，但是父母的出资已经动用了全部家庭养老资产，因此可以在子女所购房产上设定终身享有的居住权，以确保自己的养老场所。其二，适用于候鸟家庭的老人。北方老人每逢秋冬季前往南方生活，春夏返回，当其资产有限无法在异地购房时，可以通过设立居住权获得候鸟生活的稳定居所，避免了房屋租赁的不稳定性。其三，老年人可以通过遗嘱的方式设立居住权，将房屋的居住和所有权分离处分。例如，为避免多次继承的繁琐程序，遗嘱可以为生存配偶设定终身享有的居住权，同时确定房屋由子女继承。该方式对于再婚家庭尤其适用，也在一定程度上打消了老年人再婚的顾虑。此外，居住权也可以被设置成金融产品。我国房产自有率较高，金融机构可以利用居住权盘活老人的不动产。老人与金融机构签订购房合同和终身享有的居住权合同，老人从所有权人的身份转变为居住权人，同时获得了房屋转让款，在老宅养老的同时，又可以根据老宅的变现款项满足养老需求，例如看护、康养、旅游等。

　　“银发时代”的到来是对政府执政能力的又一次考验，遵从大多数人养老选择，更应该为不同收入的老年人设置层次丰富、实用性强的养老制度，实现中国人老有所依、老有所养、老有所乐的美丽图景。

　　作者单位：西北政法大学民商法学院