刘攀峰 本报记者  王若歆

　　虚假房源、合同陷阱、押金退还难……随着我国住房租赁市场蓬勃发展，出现了一些乱象扰乱市场秩序。为规范住房租赁市场，前不久，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）公布，将于9月15日起施行，成为我国首部住房租赁领域行政法规。《条例》的出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向了法治化、规范化新阶段。《条例》将如何破解租房痛点？记者特邀几位嘉宾深入解读。

　　嘉宾：

　　杜　　飞  西安市碑林区人民法院民四庭庭长 

　　戴　　炜  西北大学法学院副教授 

　　方正法  贝壳惠居西安站城市总经理 

　　记者：杜庭长，您长期从事民事审判工作，在以往关于住房租赁的纠纷案件中，哪些高频纠纷能通过《条例》得到针对性解决？

　　杜飞：在审判实践中，非居住空间违规出租、押金被无故扣减、租赁关系遭强制解除等是高频纠纷。此前因缺乏直接法律依据，这类案件常出现裁判尺度不一的情况。此次条例直击这些痛点：明确禁止厨房、阳台等非居住空间出租，为认定此类纠纷提供了依据；规定押金需约定返还条件，能遏制无正当理由扣减押金行为；严禁出租人以暴力等非法方式迫使承租人解约……这些条款让司法裁判有了更清晰的法律依据，既能减少同案不同判，也能通过司法导向倒逼出租人规范房源和租赁行为。

　　记者：我们在采访中发现，租客普遍反映押金退还扯皮现象较多，担心因房屋设施损坏责任界定不清而导致押金被扣，这种问题该如何避免？

　　杜飞：实践中，出租人常留存承租人身份证，但承租人易忽略留存出租人信息。我建议双方互留身份证信息，签约时确保承租人、出租人及共有人共同签字；若出租人委托他人签约，需提供授权委托书，以明确合同主体。此外，签订合同时，建议双方对屋内物品的种类、损坏程度等进行交接，可以制作物品清单或录制视频，留存交接时的状态，退还房屋时以此为依据处理，从而有效避免纠纷。

　　记者：现实里存在“二房东”卷款跑路，租客被房东赶出门的情况。遭遇这类问题时，该如何利用《条例》维护自身权益？

　　杜飞：所谓的“二房东”实则指的是《条例》第三章规定的住房租赁企业，当然，还有一部分从事转租的自然人如达到一定的经营规模，也是按照住房租赁企业进行管理。《条例》要求发布真实准确完整的房源信息、建立住房租赁档案、健全内部管理制度、向房产管理部门报送租赁住房信息等，并在第六章规定了违反义务的处罚，可以有效杜绝“二房东”卷款跑路损害承租人利益。此外，《条例》要求从事转租经营的住房租赁企业设立住房租赁资金监管账户，通过该账户收付资金，这如同给租金加了“安全锁”，能避免企业因资金链断裂损害承租人利益。

　　记者：《条例》提到了多元化纠纷解决机制，您认为这对解决租赁纠纷有什么作用？

　　杜飞：《条例》明确了承租人可通过协商、调解、仲裁以及诉讼等多种途径解决租赁纠纷。西安市碑林区人民法院在全区已经推广了一年多“无讼社区”工作，群众有纠纷可先到社区，社区能化解一些不太复杂的矛盾。纠纷化解后，若双方签订了包括租赁合同相关内容在内的协议，可以到法院申请司法确认，经确认后协议便具备了强制执行力。我认为，这也是多元化纠纷解决机制在房屋租赁领域的一种体现。

　　记者：戴教授，您长期深耕房地产法律研究领域，您认为《住房租赁条例》在制度上有哪些创新？

　　戴炜：《条例》实行了经营主体分类监管，细分个人出租人、企业出租人、住房租赁经纪机构、网络平台经营者等主体，并实施差异化管理；建立了租赁资金监管账户制度，遏制租金“高进低出”等风险，保障了资金安全；此外，《条例》中还建立了住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房租金水平，可以引导市场合理定价；最后就是在《条例》中，首次对住房租赁退押金、腾退房、租购并举等问题进行了专门的法律规定。

　　记者：您提到的“租赁资金监管账户”和“住房租金监测机制”，能给大家带来哪些好处？

　　戴炜：《条例》第十九条规定：“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。”这条规定可以防止企业挪用租金，避免企业跑路导致租客预付租金损失、房东收不到房款的风险。此外，住房租金监测机制在《条例》第二十九条中也有详细规定：“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。”这项规定让群众租房时能合理比价，预判租金波动，增强居住稳定性，减少“随意涨租”带来的生活困扰。

　　记者：您认为《住房租赁条例》的出台，有哪些重要意义？

　　戴炜：住房租赁是新市民、青年人、城市运行服务保障人员等群体实现“安居梦”的重要途径。它既是关乎群众切身利益的民生问题，也是影响城市人才集聚与发展动能的战略问题。《条例》的出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解“重购轻租”难题、实现“住有所居”民生目标提供了系统性制度保障，是我国住房制度改革的重要里程碑。

　　记者：方经理，《住房租赁条例》有哪些新规定能给企业带来积极变化？

　　方正法：《住房租赁条例》中的相关规定，对我们企业来说，好处挺实在的。不用再因为规则不清楚而扯皮，降低了运营风险；还有租金监测机制，乱涨价和低价竞争也行不通了；此外，住房租赁市场竞争更透明化，让整个行业更规范了，对踏踏实实做服务的企业来说，我觉得未来发展会更好。

　　记者：距《住房租赁条例》施行不足1个月，企业应该从哪些方向调整工作以应对《条例》施行？

　　方正法：其实我们一直都是照着《条例》的方向在做工作，这次《条例》的公布，反而让我们在租赁市场里更有底气了。而且现在员工们都在抓紧学习《住房租赁条例》，像合同怎么签、房源怎么验、押金如何退这些关键环节，个个都得学透吃透。正好借着新规施行的机会，我们把业务全流程再捋清楚，以后让租客住得更安心，房东出租也更踏实。